Imobiliare - e bine de stiut!

[Florian Ciobanu]

Apartamentele din Bucuresti - preturi colosale, cumparatori tot mai putini


* Lipsa de locuinte si presiunile agentiilor imobiliare - principalele cauze ale blocarii pietei

* Totusi, agentii imobiliari cred ca aceasta situatie nu va mai dura mai mult de o luna, doua

* Pana la sfarsitul anului, preturile apartamentelor vor scadea treptat cu 10-20%

In ultimele doua luni, in Capitala, dar si in multe alte orase ale tarii, nivelul tranzactiilor imobiliare a scazut foarte mult. Cauza o constituie nivelul la care a ajuns pretul locuintelor (cu 50% mai mare decat cel din toamna anului trecut), facand astfel locuintele inaccesibile chiar si romanilor cu venituri mari. "Preturile au crescut in mod artificial pentru ca s-a mers pe principiul lacomiei. Agentiile imobiliare au avut o mare influenta practicand un comision dublu, atat la vanzare, cat si la cumparare.

Era vorba astfel de o dubla reprezentare, dar si de o contradictie pentru ca nu poti reprezenta ambele parti la acelasi pret. Comisionul este parte din pret, astfel incat agentul tinea partea vanzatorului", ne-a declarat Dan Ioan Popp, directorul firmei Impact. Cresterea preturilor are insa si o cauza obiectiva: numarul redus de locuinte. Pentru ca in ultimii 15 ani s-a construit foarte putin, iar majoritatea locuintelor ridicate sunt case, fondul locativ a ramas aproape neschimbat.

"La nivel national, anul trecut au fost date in folosinta 27.000 locuinte, din care doar 5.000 apartamente. In ceea ce priveste Capitala si imprejurimile, fondul locativ este de aproximativ 800.000 unitati locative, anual fiind construite 4.000-6.000 locuinte noi, majoritatea case", ne-a precizat Popp. Specialistii din domeniul imobiliar sunt de parere ca cea mai buna solutie pentru reechilibrarea pietei este construirea de cat mai multe apartamente.

"Sunt necesare 10.000-20.000 de noi locuinte in Bucuresti pentru ca cererea sa fie cat de cat acoperita si preturile sa se mentina la un nivel rezonabil", este de parere Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare. Pana la darea in folosinta a noi locuinte, agentii imobiliari se vad nevoiti sa faca "presiuni" pentru a determina proprietarii sa micsoreze preturile. "Agentiile suporta acum consecintele lacomiei. Daca nu scad preturile, nu creste numarul tranzactiilor, iar agentiile nu au profit", mai spune Dan Ioan Popp.

Nimeni nu stie insa, care este numarul tranzactiilor efectuate lunar. "De cand nu mai sunt de stat, notariatele nu au mai facut raportari, astfel incat nu se cunoaste cate locuinte au fost vandute. Dupa 1 aprilie vor fi obligate sa declare tranzactiile si atunci vom sti si noi numarul exact", a spus Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Ceea ce se cunoaste este numarul locuintelor din Capitala si imprejurimi scoase la vanzare - 3.991, dar si a cererilor ferme de cumparare in acest moment - 345, potrivit datelor UNAI.

Diferenta foarte mare este data de faptul ca nimeni nu mai vrea sa cumpere la preturile actuale. Analistii estimeaza ca in urmatoarele saptamani se va mentine blocajul existent pe piata imobiliara, cei care doresc sa achizitioneze o locuinta ramanand in asteptare pentru a vedea cum evolueaza piata. "Cumparatorii tatoneaza, asteptand o eventuala scadere a preturilor. Proprietarii care au nevoie de bani sau care sunt obligati sa vanda foarte repede vor fi nevoiti sa reduca preturile cu 10-20%", spune Cristi Mazarache, reprezentantul Agentiei Garanta Imobiliare.

Specialistii apreciaza ca peste o luna-doua, dupa acest moment de stabilizare a preturilor la un nivel foarte ridicat, se va simti o scadere a preturilor cu 3-4%, pentru ca spre sfarsitul anului, reducerea sa fie de 10-20%. Totusi, presiunile pe piata imobiliara sunt destul de mari, mai ales in contextul in care constructorii au anuntat o crestere cu 10% a preturilor la materialele de constructii dupa majorarea tarifelor la utilitati.

Intentia antreprenorilor este considerata insa nejustificata de reprezentantii agentiilor imobiliare. "In acest moment, daca s-ar tine cont de pretul materialelor, imobilele ar trebui sa fie mai ieftine. Constructorii s-au obisnuit sa obtina un profit de suta la suta, dar acest castig nu este deloc normal si nu ar trebui sa aiba pretentia de a majora preturile la produsele finite", a precizat Liviu Ureche.

Mihaela Radu
ADEVARUL

[Florian Ciobanu]

Bucurestiul, mai costisitor decit Praga

Romania si Moscova, cele mai scumpe piete imobiliare din Europa de est

Saracia pietei imobiliare din Bucuresti este numai buna pentru buzunarele strainilor. Cel putin asta reiese dintr-un studiu comparativ realizat de CB Richard Ellis, care arata cit de piperate sint chiriile cerute pe numarul mic de birouri si spatii comerciale din Capitala.

Piata imobiliara romaneasca face nota discordanta fata de aproape toate celelalte piete de profil din tarile Europei centrale si de est. Bucurestiul imobiliar, desi sarac si cu standarde inferioare in comparatie cu tarile vecine, a ajuns sa fie mult mai costisitor decit pietele similare din Praga ori Bratislava.

Chiriile cerute de romani pe spatii comerciale sint cele mai mari din tarile Europei centrale si de est, exceptind Rusia, potrivit raportului CBRE. In vreme ce spatiile comerciale din Bucuresti (in total 133.000 mp) se inchiriaza cu aproximativ 64 euro/mp (lunar), in capitala Cehiei, la Praga, (stocul de spatii comerciale este de 486.000 mp), chiria este cu aproape 10 euro mai ieftina. In Bratislava, un magazin se inchiriaza cu 24 euro/mp mai putin decit in Bucuresti.

Totodata, in Sofia si in Varsovia (Polonia), chiria este mai mica cu 14 euro, respectiv cu 19 euro. Nici nivelul chiriilor la spatii industriale nu este mai prejos. Bucurestiul dispune de 300.000 mp de spatii industriale, iar chiria aferenta este de 6 euro/mp, mai scumpa decit cea aferenta halelor din Bratislava, Varsovia, Praga ori Sofia. "In Bucuresti, termenul de recuperare a investitiilor in proprietatile comerciale si industriale este de 13%-14% fata de 7,5%-9,5% in Budapesta, Praga si Varsovia", spune Ioana Momiceanu.

EVENIMENTUL ZILEI
Eryka Lang
Iuliana Roibu

[Florian Ciobanu]

Birourile romanesti, mai scumpe ca in Ungaria

Aproape 600.000 metri patrati de birouri la o chirie lunara de circa 18 euro/mp: cam cu atit se lauda Bucurestiul. Spre comparatie, Sofia (Bulgaria) dispune de 420.000 mp de spatii de birouri, iar chiria depaseste usor 15 euro. In Bratislava (Slovacia), exista 900.000 mp de birouri, iar tariful de inchiriere este mai ieftin decit in capitala Romaniei. La fel chiriile din Budapesta (Ungaria), unde exista aproximativ 1,5 milioane mp de spatii de birouri.

Potrivit directorului general al CBRE, Ioana Momiceanu, rentabilitatea si termenul de recuperare a investitiilor in cladirile de birouri din Bucuresti sint de circa 11%-12%: "Acest nivel depaseste pietele central-europene precum Praga, Budapesta, Varsovia (7,5%- 8%) si este cu mult mai inalt decit la Viena, Madrid, Londra, Barcelona, Roma ori Berlin (6%-7%)". Studiul "Richard Ellis" arata ca intarirea monedelor nationale cauzeaza o rapida amortizare a investitiilor in Europa de est.

"Anul trecut, am vazut la spatiile de birouri si o rata a amortizarii de 110%, dar cazuri similare exista si in piata de retail si a spatiilor industriale. Ritmul acesta nu pare deloc sa se calmeze in 2005", arata autorii studiului. Investitiile in spatiile de birouri inca ramin in top, fiind considerate cea mai sigura si mai rapida varianta de amortizare.

"Asteptam sa vedem o mai mare diversitate a optiunilor investitorilor in 2005, desi deja am vazut ca intentiile de investitii pentru anul asta vizeaza tot retailul si birourile", se arata in studiu. Daca, in anii trecuti, a investi rentabil in Europa de est insemna sa construiesti birouri, acum investitorii (in special germani, urmati de americani si irlandezi) sint foarte interesati si de alte sectoare, cum ar fi hotelurile, spatiile industriale si locuintele.

In Romania, investitiile imobiliare au randament ridicat

In opinia expertilor imobiliari, piata romaneasca de profil este un real magnet "atit pentru investitorii institutionali (n.r. - companii), cit si pentru fondurile individuale private". Interesul acestora se explica mai
ales prin promitatorul nivel al randamentului investitiilor imobiliare din Romania.

"In Europa de vest randamentul acestor investitii scade, insa in Romania se poate vorbi de procente mult mai inalte. Pe de alta parte, cele trei mari piete din Europa centrala si de est, respectiv Cehia, Ungaria si Polonia, continua sa domine piata investitiilor imobiliare din regiune. Insa Romania, alaturi de Rusia si Slovacia, incepe sa inregistreze tranzactii investitionale semnificative", a afirmat seful CBRE Romania, Ioana Momiceanu.

Potrivit acesteia, printre principalii actori multinationali care se pregatesc sa injecteze bani in piata imobiliara romaneasca se numara "companii de asigurari si fonduri de pensii din Germania, Austria, si fonduri private individuale din Irlanda si Spania".

Cine si cit investeste

2004 a fost un an excelent pentru investitiile imobiliare in Europa centrala si de est, acestea ridicindu-se, in total, la 3,9 miliarde euro, cu 64% mai mult decit in 2003, arata studiul "Richard Ellis". Oficialii grupului sint de parere ca anul imobiliar 2005 va depasi pragul investitional de 4 miliarde de euro.

Anul trecut, investitiile imobiliare in Europa centrala si de est s-au concentrat in principal pe Republica Ceha, Ungaria si Polonia, dar in ultimii doi ani au venit puternic din urma capitale mai estice, ca Bratislava, Bucuresti si Moscova. Din 1998 pina in prezent, 8,6 miliarde de euro au fost investiti in afaceri imobiliare in Europa de est, mai mult de 72% din aceasta suma fiind investita in ultimii doi ani.

In aceasta perioada, alaturi de nemti si americani, a crescut importanta investitorilor irlandezi in Europa centrala si de est, unde au cumparat, numai in 2004, proprietati in valoare de peste 4,8 miliarde euro.

EVENIMENTUL ZILEI

[Florian Ciobanu]

Investitiile imobiliare - orientate spre vile si spatii industriale

In urmatorii doi ani, pe piata imobiliara, cele mai multe investitii vor atrage segmentul rezidential si cel al spatiilor industriale. "Dupa ce, in ultimii trei ani, fondurile s-au indreptat spre constructia de birouri si de spatii comerciale, in perioada urmatoare va avea loc o reorientare fireasca a pietei imobiliare. Se construiesc birouri, apoi spatii rezidentiale pentru angajati si se continua cu spatiile comerciale.

In final, retailul are nevoie de spatii industriale si de depozitare. Oricum, piata imobiliara romaneasca mai are nevoie de 3-5 ani pentru a ajunge la adolescenta", a explicat Gabriel Marchievici, managing partner al firmei Eurisko Consulting, cu ocazia lansarii Raportului privind piata imobiliara in 2005.

Birouri din ce in ce mai multe si la preturi tot mai mici

Piata spatiilor de birouri a fost tinta marilor investitori timp de mai multi ani, dar cererea ramane inca mult mai mare decat oferta. "In Capitala, preturile birourilor din clasele A si B au o tendinta descrescatoare. Daca, in anii '96-'97, chiria era de 60 dolari/mp/luna, in '99-2000 a ajuns la 25-26 dolari/mp/luna, acum situandu-se la 17-18 euro/mp/luna birourile clasa A si la 14-16 euro/mp/luna cele de clasa B.
Tendinta de scadere va continua, urmand sa ajunga la nivelul celor din Ungaria, Cehia sau Polonia, de 11-13 euro/mp/luna, iar din 2008 ne asteptam sa ajungem la nivelul chiriilor din vestul Europei, de 8 euro/mp", a precizat reprezentantul Eurisko, Radu Lucian.

El a mai aratat ca in Romania, in acest moment, investitia intr-un spatiu de birouri este recuperata in 7-8 ani, in conditiile in care in urma cu zece ani era recuperata intr-un an si jumatate. In Cehia insa, amortizarea investitiei are loc in 12-13 ani, iar in Germania in 20 ani.

Casele de valoare medie vor lua locul apartamentelor vechi

Specialistii imobiliari sunt de parere ca anul acesta, la nivel national, pe langa spatiile rezidentiale de lux, constructia de locuinte pentru clasa medie in formare se va dezvolta foarte mult. Ea va oferi o alternativa pentru apartamentele din blocurile vechi, anul acesta urmand sa apara pe piata apartamente si vile de valoare medie, cu preturi cuprinse intre 60.000 si 200.000 euro.

"Pretul apartamentelor vechi sufera de o supraevaluare, mai ales avand in vedere caracteristicile tehnice. Nimeni nu se gandeste cand cumpara un apartament ce va face cand se va sparge o teava, mai ales ca toate retelele din aceste blocuri ar trebui inlocuite, durata lor de viata fiind de mult depasita", a declarat Adrian Nicolescu, expert evaluator in cadrul companiei Eurisko. El apreciaza ca oamenii au inceput deja sa faca cercetari amanuntite atunci cand vor sa cumpere o locuinta, tocmai din acest motiv apartamentele vechi fiind din ce in ce mai greu de vandut la preturile actuale.

Spatiile industriale vor atrage multe investitii in urmatorii ani

Piata spatiilor industriale se va dezvolta foarte mult in 2005, dar va fi nevoie de inca cinci ani pentru a acoperi cererea. Specialistii Eurisko apreciaza ca se va investi foarte mult in acest domeniu. "Bucurestiul are nevoie de milioane de metri patrati de spatii industriale.

Daca in nord se vor dezvolta mai mult piata rezidentiala si cea de retail, iar in vest cea de logistica, sudul si estul vor apartine spatiilor industriale. Daca pana acum au fost cerute mai mult spatii relativ mici, inchiriate cu 4-4,5 euro/mp/luna de firme mici si mijlocii, in viitor se vor dezvolta spatiile ample", a spus Constantin Banu, manager spatii industriale in cadrul Eurisko. El a precizat ca o investitie in astfel de constructii poate fi recuperata in maximum 10 ani.

Mihaela Radu
ADEVARUL

[Florian Ciobanu]

Un proiect grandios care va conduce la aparitia a 5.000 de noi locuinte in Capitala a fost anuntat de compania imobiliara Impact.

CARTIERE. Vor aparea sase ansambluri noi, care vor purta numele de Rubin, Smarald, Opal, Safir, Onix si Cuartz, in cele sase sectoare ale Bucurestiului. Acesta se va intinde pe o suprafata de 100-120 de hectare si reprezinta o investitie de 500 de milioane de euro, a declarat presedintele firmei, Dan Ioan Popp.

"Piata imobiliara bucuresteana se afla in permanenta sub presiunea cererii de locuinte datorita migratiei pop..atiei catre Capitala, scaderii accentuate a numarului de locuinte date in folosinta si a utilizarii spatiilor de locuit in scopuri comerciale, toti acesti factori avand ca rezultat majorarea preturilor", a adaugat Popp.

In ceea ce priveste locatia proiectului, Popp a precizat ca nu poate oferi detalii, pentru ca ar influenta preturile terenurilor din zonele respective. "Locatia este confidentiala, pentru ca am deforma distrugator piata. Pretul terenului in zona ar creste de doua-trei ori", a spus el. Ceea ce se stie acum este ca Smarald este in zona de nord a Bucurestiului, Safir in sud-vest, Rubin in nord-est, Opal in nord-vest. Cetatenii care sunt interesati de aceste proiecte pot sa-si prezinte optiunea la sediul companiei Impact.

DANIELA IVAN
JURNALUL NATIONAL

[Florian Ciobanu]

Investitie cu randament garantat
Se scumpesc casele

Preturile caselor sau vilelor care se construiesc in prezent vor creste

Preturile apartamentelor din Romania sunt supraevaluate, iar proprietarii au tendinta sa astepte permanent majorarea preturilor pentru a obtine venituri cat mai mari, a declarat, ieri, Adrian Nicolescu, expert evaluator in cadrul companiei Eurisko Consulting.
"In Romania exista, la apartamente si in general la proprietati, o tendinta ca proprietarii sa doreasca sa incheie afacerea vietii lor.

Exista o inertie, la vanzare, pentru a obtine cel mai bun pret. (...) Preturile apartamentelor sufera o supraevaluare, date fiind si caracteristicile tehnice, de exemplu instalatiile de apa sau caldura. Nu se constientizeaza ce inseamna sa se sparga o teava intr-un apartament recent zugravit", a spus Nicolescu.

Nu si cele construite inainte de '89

Ionut Bordei, directorul Departamentului de Vanzari Rezidentiale din Eurisko apreciaza, in schimb, ca apartamentele construite inainte de 1989 sunt tranzactionate in prezent la "preturi corecte".
Pe de alta parte, Bordei a explicat ca preturile caselor sau vilelor care se construiesc in prezent vor creste si ca ofertele dezvoltatorilor care construiesc la un pret de 350-400 de euro pe metru patrat au avantajul unui pret de vanzare mai redus, insa vor necesita, in timp, costuri extrem de mari.

Rezidentialele si spatiile industriale, in top pentru inca 3 ani

Segmentul rezidential si cele de spatii industriale si de depozitare vor atrage, in urmatorii 2-3 ani, cele mai importante investitii pe piata imobiliara, dupa ce in ultimii ani atractia principala a investitorilor a vizat constructia de birouri si de retail, potrivit reprezentantilor Eurisko.

"Este o evolutie fireasca, pentru ca dezvoltarea unei piete imobiliare incepe cu venirea in tara a companiilor, dupa care se construiesc birouri pentru firme, apoi spatii rezidentiale pentru angajati, continuand cu spatiile comerciale destinate consumului. In final, retailul are nevoie de spatii comerciale si de depozitare", a declarat Gabriel Marchievici, managing partner in cadrul companiei imobiliare Eurisko Consulting.

"Avem la inceputul acestui an, pentru prima data, cereri de spatii de 10.000 sau 20.000 de metri patrati. (...) Multe companii dezvoltatoare sunt cu ochii pe aceasta piata, precum si fonduri de investitii care cumpara spatii industriale inchiriate partial sau total. Sunt multi cei care vor sa cumpere, insa sunt putini dezvoltatori", a spus Constantin Banu, directorul departamentului spatii industriale din Eurisko.

Bucuresti, Capitala chiriilor costisitoare

Surprinzator, intr-un top valoric al chiriilor percepute pe cladiri pentru birouri din clasele A si B, orasul Bucuresti ocupa un loc fruntas intre capitalele europene, chiar daca tendintele sunt descrescatoare: "Daca in anii 1997- 1998, chiriile se situau la cca 60 USD/mp/luna, ele au scazut in 1999-2000 la 25-26 USD/mp/luna, pentru ca astazi sa se regaseasca la valori de 17-18 euro/mp/luna pentru cladirile din clasa A, respectiv la 14-16 euro/mp/luna, pentru cele din clasa B.

Toate acestea, in conditiile in care preturile din Varsovia, Budapesta sau Praga au avut acelasi trend ascendent la inceputul anilor '90, dar au coborat mult mai repede. Explicatia consta in faptul ca acolo investitiile au fost mult mai numeroase si s-a construit cumva haotic si cu mare rapiditate, pe cand in Bucuresti, investitorii au ramas, in linii mari, aceiasi si lanseaza proiecte la fiecare un an sau doi!", spun reprezentantii Eurisko Consulting. "In acest context, se estimeaza ca in anul 2008, chiriile ar putea sa ajunga la valori din Europa Occidentala, de 8-9 euro/mp/luna pentru clasa A!", a conchis Adrian Nicolescu.

Una dintre concluziile conferintei de presa a fost ca perspectivele integrarii europene reprezinta, deja, un "impuls" important pentru dinamica preturilor pe piata imobiliara si ca mai sunt foarte multe de facut in domeniul reglementarii acesteia.

CURIERUL NATIONAL

[Florian Ciobanu]

Bancile scad abrupt dobanzile la creditele imobiliare

Banca Comerciala Romana (BCR) a lansat doua noi tipuri de credit pentru locuinte - imobiliar si ipotecar, pe o perioada de pana la 25 de ani, care se acorda numai in lei, informeaza un comunicat al bancii.
Suma maxima ce poate fi imprumutata este de 500.000 echivalent euro, atat in cazul creditului imobiliar, cat si ipotecar.

Pentru imprumutul imobiliar, rata totala lunara (credit plus dobanda) poate reprezenta pana la 50% din venitul net obtinut de solicitant impreuna cu membrii familiei, dupa ce anterior au fost deduse celelalte datorii. In cazul creditului ipotecar, rata totala lunara nu va depasi 35% din venitul net obtinut. Cele doua credite ofera mai multe variante de calcul al dobanzii.

In cazul creditului imobiliar destinat cumpararii sau construirii de locuinte ori case de vacanta si/sau pentru cumpararea de teren intravilan, clientul poate opta pentru o dobanda fixa de 13% pentru primii cinci ani calendaristici. Pentru restul perioadei pana la scadenta, dobanda se calculeaza in functie de cotatia BUBOR la sase luni la care se adauga trei puncte procentuale.

O alta varianta de dobanda oferita de BCR pentru creditul imobiliar este dobanda fixa de 14% pentru primii trei ani calendaristici, iar pentru restul perioadei pana la scadenta, dobanda se calculeaza in functie de cotatia BUBOR la sase luni, la care se adauga trei puncte procentuale.

Aceeasi oferta de dobanda este valabila si in cazul creditului ipotecar in lei pentru persoane fizice.
Inainte de BCR mai multe banci au operat scaderi importante de dobanzi la creditele imobiliare si ipotecare. Alpha Bank a scazut dobanda la 14%, iar Banca Transilvania la 12,5%.

In circa 3 ani ne asteapta o explozie a pretului locuintelor

Prezenta ieri la BNR, Rachel Lomax, viceguvernatorul Bancii Centrale a Marii Britanii, a atras atentia ca scaderea inflatiei si stabilitatea economica pot aduce pe termen scurt adevarate explozii de preturi pe piata imobiliara.

"Atingerea recenta a unei stabilitati a inflatiei a adus in Marea Britanie o explozie a pretului activelor si in principal a spatiilor locative. Era crestere economica, somajul in scadere, inflatia se stabilizase la 2%, iar dobanzile se adaptasera in consecinta. Pe fondul acestei situatii, a sporit increderea pop..atiei in creditul pe termen lung, ceea ce a condus la explozia pretului locuintelor", a declarat Lomax.

Guvernatorul Mugur Isarescu nu a dat un termen la care Romania va ajunge la o inflatie de doua procente, dar a precizat ca "lucrul acesta se va petrece curand". Pentru 2006, BNR estimeaza o inflatie de 5%-6%.

Traian George Bundache / Ionut Tudorica
CURIERUL NATIONAL

[GAZETAR]

Doar 100 de tranzactii imobiliare in primele trei luni
Primaria Craiova confirma scaderea numarului de apartamente vindute
GdS

Piata imobiliara din Craiova nu-si revine din pumnii administrati de cresterea exagerata a preturilor. Dezastrul in urma caruia multe agentii imobiliare si-au inchis portile din cauza lipsei clientilor este reflectat si in datele statistice ale Primariei Craiova, singura institutie care poate spune cu precizie cite apartamente s-au vindut in Craiova, in ultima perioada.
Conform sefului coordonator al asociatiilor de proprietari din cadrul primariei, Marian Giubelan, tendinta de scadere s-a vazut incepind cu anul 2003. „Daca in 2002, la noi figureaza 900 de tranzactii, in 2003 numarul acestora a scazut la 600, iar in 2004, la 400. In primele trei luni ale acestui an, aproximativ 100 de persoane au venit la primarie, pentru a-si lua chitanta prin care sa dovedeasca faptul ca nu au restante la utilitati“, a declarat Giubelan. Statistica municipalitatii vine ca urmare a faptului ca oricine are apartament si vrea sa-l vinda trebuie musai sa treaca si pe la primarie. De o buna perioada de timp, toti proprietarii care intentioneaza sa-si instraineze bunurile imobiliare sint obligati sa-si faca drum la Serviciul de coordonare asociatii de proprietari din cadrul Primariei Craiova, pentru a primi dovada ca nu au datorii la intretinere. Desi pina acum era suficienta chitanta eliberata de asociatia de proprietari din care faceau parte, mai nou Primaria Craiova supervizeaza respectivele documente, pentru a se asigura ca nu vor aparea probleme dupa vinzarea imobilului. „Pina in prezent nu au fost probleme, dar asa trebuie procedat. De multe ori, chiar daca apartamentul in cauza este grevat de datorii, vinzatorul si cumparatorul se inteleg intre ei“, a precizat Giubelan.

[GAZETAR]

TVA pe speculatiile imobiliare

11 August 2006
Raluca Barbuneanu

Bodu vrea sa taxeze persoanele care fac afaceri cu case si terenuri.
Sebastian Bodu, seful Fiscului, a anuntat ieri ca vrea sa-i oblige pe cei care au castiguri mari din vanzarea caselor si terenurilor sa plateasca TVA. Daca initiativa sa va fi aprobata de parlament, cei care au castiguri repetate din tranzactiile imobiliare vor trebui sa vireze la stat o parte (19%) din pretul incasat.

"Bunica nu va plati TVA cand isi va vinde casa, dar cel care are zece terenuri si case si le vinde, da", a avertizat ieri Bodu.

Speculatorii, taxati ca firmele

In Romania exista multe persoane fizice care traiesc din tranzactiile cu terenuri si case, inregistrand castiguri de sute de mii de euro. Practic, ceea ce fac ei este o activitate comerciala. Insa apeleaza la acoperirea oferita de statutul de persoana fizica pentru a ocoli plata impozitelor.

Daca modificarile din Codul Comercial propuse de Bodu vor fi luate in calcul, vor fi impozitati cei care actioneaza ca o firma specializata in tranzactii imobiliare, nu si persoanele care inregistreaza ocazional venituri din vanzarea caselor.

Avocatul Gabriel Biris, de la firma de avocatura Biris Goran, explica: "Sa luam exemplul unei persoane fizice care cumpara un teren, construieste un bloc cu 20 de apartamente si apoi le vinde. Face comert? Parerea mea este ca da, si ar trebui sa fie supus acelorasi impozite ca o companie. Sa luam alt caz: o persoana cumpara un teren de un hectar, il parceleaza si apoi il vinde. Din nou, cred ca este vorba despre o activitate comerciala care ar trebui impozitata", sustine Biris.

Un alt caz este cel al persoanelor care detin in prezent mai multe apartamente, pe care le vand si apoi cumpara altele si din nou le vand. Biris sustine ca si acestia ar trebui sa fie vizati de modificarile legislative si sa plateasca TVA.

"Ce vrea domnul Bodu este sa puna ordine pe piata si sa elimine discrepantele dintre modalitatea de impozitare a tranzactiilor imobiliare realizate de companii si persoane fizice", afirma Biris. In schimb, cei care cumpara sau vand ocazional apartamentul in care locuiesc sau pe care l-au mostenit nu vor fi afectati de schimbarile legislative.

Ce legi se schimba

Seful Fiscului doreste sa schimbe Codul Comercial, in sensul ca vanzarea sau inchirierea imobilelor sa fie considerate fapte comerciale. In varianta actuala a legii, sunt considerate fapte comerciale doar tranzactiile cu produse si marfuri. Pentru a se ajunge de aici la plata TVA-ului exista doua posibilitati: fie contribuabilii se inregistreaza singuri la Fisc, fie taxele datorate sunt stabilite de controlori.

Persoanele fizice, inregistrate la Fisc

Persoanele fizice care obtin venituri din profesii liberale sau din activitati independente trebuie sa se inregistreze la administratiile financiare, urmand sa le fie alocat un cod de inregistrare fiscala, rezulta intr-un proiect de ordin dat ieri publicitatii de Agentia Nationala de Administrare Fiscala.

Sunt vizati cei care desfasoara activitati comerciale ca persoana fizica precum si medicii, notarii, avocatii, contrabilii si persoanele cu venituri din drepturi de autor.

Procese pe tema TVA

Curtea Europeana de Justitie a fost sesizata in repetate randuri pentru a se pronunta daca o persoana fizica trebuie sau nu sa fie supusa TVA-ului, mai ales cand la mijloc se aflau tranzactii imobiliare.

Prima decizie in acest sens a fost data in 1990. Cazul este deja celebru: un cetatean olandez, Van Tiem, a inchiriat un teren unei societati comerciale.

Fiscul din Olanda l-a obligat sa plateasca TVA-ul pentru chirii, iar Van Tiem a contestat aceasta decizie la Curtea Europeana, argumentand ca este persoana fizica. Curtea a considerat insa ca Van Tiem exercita o activitate economica, dand dreptate Fiscului.

Un alt caz pe tema TVA-ului este cel al unui proprietar care detinea un hotel, un restaurant, precum si alte dependinte - zone de locuit. In momentul in care imobilul a fost vandut, proprietarul nu a declarat, pentru plata TVA-ului, decat partea din pret obtinuta pentru hotel si restaurant.

Insa, administratia a hotarat ca trebuie platite taxe pentru intregul imobil, inclusiv zona de locuit, deoarece acesta reprezinta un bun unic.

sursa: www.evz.ro/article.php?artid=268264

[GAZETAR]

Chiriile din Romånia le-au depasit
pe cele din Ungaria si Cehia

Studiu de piata: Preturile de vanzare ale apartamentelor influenteaza direct nivelul chiriilor
11.09.2006

Chiriile din Bucuresti s-au dublat fata de anul trecut si vor continua sa creasca, apreciaza analistii imobiliari.
In acest moment, nivelul chiriilor in Capitala este mai ridicat decat in Ungaria sau Cehia, apropiindu-se de cel din Paris.


Desi Romania este o tara in care pop..atia majoritara are venituri foarte modeste, chiriile locuintelor sunt perfect comparabile cu cele din multe tari ale Europei Occidentale, nefiind exclus ca intr-un interval de timp foarte scurt sa le depaseasca. Nivelul chiriilor este in continua ascensiune, pe o piata cu o oferta tot mai redusa si cerere tot mai ridicata. Potrivit unui studiu intocmit de agentia Edil Casa din Cluj, in prezent, chiriile apartamentelor din Bucuresti si din marile orase s-au dublat fata de anul trecut. Chiria unui apartament este data de mai multe aspecte, printre care cartierul in care acesta este amplasat, accesul la mijloacele de transport in comun, precum si dotarile de care acesta beneficiaza.

De la inceputul celui de-al doilea semestru al anului, s-au inregistrat noi scumpiri ale chiriilor cu circa 10-15%, cu precadere la apartamentele cu una si doua camere, in special din cauza sosirii studentilor din vacanta pentru inceperea noului an universitar.

In acest moment, in Bucuresti, o garsoniera se inchiriaza cu minimum 200 euro pe luna, chiar daca este situata in cartiere mai marginase precum Drumul Taberei, Militari sau Salajan.
Totodata, s-a ajuns la situatia aberanta in care o garsoniera aflata in cartierul Titan sau Pantelimon sa coste si 400 euro pe luna, daca este finisata si dotata “de lux”, respectiv cu aer conditionat, TV si masina de spalat.

Pe de alta parte, inchirierea unui apartament de doua camere in Bucuresti costa intre 250 si 350 euro/luna in cartierul Titan, fata de 150-200 euro anul trecut. Acelasi tip de apartament poate fi inchiriat cu 250-400 euro/luna in Militari si cu 280-800 euro in zona Unirii.

In acest moment, un apartament cu trei camere din Capitala se inchiriaza cu 350-500 euro/luna, in timp ce in urma cu un an, acesta costa doar 200-250 euro/luna. Situatia este similara si in cazul apartamentelor cu patru camere, care se inchiriaza acum cu 400-700 euro/luna, ajungand chiar la 1.500 euro/luna in zona Unirii, in vreme ce anul trecut puteau fi inchiriate cu 250-300 euro/luna.

Potrivit studiului amintit, in ultima perioada se observa ca chiriile cresc proportional cu preturile apartamentelor. Proprietarii stabilesc chiriile in functie de zona, confortul oferit, accesul la mijloacele de transport in comun si dotari, anul constructiei imobilului nefiind important.

Chiriile din Romånia, mai mari ca in Ungaria
Potrivit studiului amintit, ritmul de crestere a pietei imobiliare din Ungaria este putin mai scazut decat in anii precedenti, piata fiind caracterizata de o oferta excedentara. Budapesta ofera o varietate foarte mare de imobile, al caror pret se stabileste in primul rand în functie de zona in care se afla, dar si de accesul la mijloacele de transport, confortul oferit, anul constructiei, insa acesta mai putin in cazul inchirierilor.

In Budapesta, un apartament cu doua camere dintr-un cartier semicentral, cu suprafata de 50 mp, mobilat modern, cu gradina proprie se inchiriaza cu 250-300 euro/luna. Acelasi apartament situat in centrul Budapestei, finisat modern, cu centrala proprie, se inchiriaza cu 350-400 euro/luna. Un apartament de 120 mp, cu trei camere, cu terasa, piscina, sauna si garaj propriu se inchiriaza cu 800 euro/luna.

Chiriile din Cehia, comparabile cu cele din Romånia
In centrul orasului Praga, o garsoniera de 50 mp se inchiriaza cu circa 450 euro/luna, un apartament cu doua camere, cu 750 euro/luna (putand ajunge la 1.500 euro), iar un apartament de 90 mp cu patru camere, cu 1.000 euro/luna. Chiria unui apartament cu trei camere situat in centrul istoric, mobilat si cu parcare proprie variaza intre 500-840 euro/luna.

In zona rezidentiala a orasului (zona 6), o garsoniera se inchiriaza cu aproximativ 350 euro/luna, un apartament cu doua camere cu 400-700 euro/luna, iar unul cu patru camere poate atinge 700-1500 euro/luna.

Un apartament de protocol cu o camera situat la cativa pasi de Piata Wenceslas si Opera de Stat, cu acces usor la tren si metrou costa 820 euro/saptamana in lunile iunie-octombrie, 662 euro/saptamana in noiembrie-decembrie, in vreme ce in perioada sarbatorilor de iarna costa 1.316 euro. Totodata, un apartament cu doua camere situat langa Teatrul National, aproape de Bulevardul Charles, superfinisat, care poate gazdui maximum 7 persoane, se inchiriaza cu 927-1231 euro/saptamana in extrasezon, putand ajunge la 1.970 euro in perioada sarbatorilor de Craciun si Pasti.

Doar la Paris e mai scump ca in Bucuresti
O garsoniera cu suprafata de 30 mp, mobilata, se inchiriaza cu 580 euro/luna in Paris, in timp ce la Nantes, aceeasi garsoniera, dar cu parcare, costa 425 euro/luna. Apartamentele cu doua camere situate intr-o zona decenta a Parisului se inchiriaza cu circa 600-700 euro/luna, iar cele de trei camere, cu 1.000 euro/luna. Chiria unui apartament difera in functie de finisaje si dotari, precum si de accesul la metrou. Chiria unui imobil rezidential cu doua camere, terasa de 12 metri si parcare in imobil, situat in zona pariziana poate atinge 2.800 euro/luna, in timp ce in Bucuresti, un mic apartament rezidential se inchiriaza cu maximum 1.000 euro/luna.

Nici in Paris, apartamentele cu patru camere nu prea sunt cautate, din aceleasi motive ca si in Romania: chiria prea mare (1.400 euro/luna) si costurile cu intretinerea ridicate.

In afara Parisului se practica si chirii mult mai accesibile. Astfel, un apartament de 94 mp in Dijon, mobilat, cu salon mare si balcon poate fi inchiriat cu 800 euro/luna, iar in Nantes, cu 750-800 euro/luna.

Marilena Dan
www.gardianul.ro/2006/09/11/economie-c1/chiriile_din_rom_nia_le_au_depasit_pe_cele_din_ungaria_si_cehia-s84113.html

[GAZETAR]

CEC pregateste lovitura imobiliara a anului

Articol de Liviu Iancu

Cu putin inainte de privatizare, conducerea CEC a decis sa scoata la vanzare cateva zeci de sedii din intreaga tara. Prima transa de imobile valoreaza aproape zece milioane de euro.

Cel mai mare proprietar de cladiri si spatii imobiliare din Romania nu este vreun mare investitor din domeniu si nici una dintre companiile straine care au tot achizitionat cladiri in ultimii ani, ci Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC). Cu peste 1.500 de sucursale si agentii, dintre care 950 spatii proprii, banca este prezenta cu cel putin o unitate in toate orasele din tara si in sute de comune. Numai in Bucuresti sunt 70 de spatii in care functioneaza CEC, iar 30 dintre ele se afla in proprietatea bancii.


citeste mai mult:
www.capital.ro/index.php?a=25208&shift=1

[GAZETAR]

Craiova imobiliare

www.craiovaimobiliare.ro/

[GAZETAR]

Pronostic imobiliar 2007-2008

Cand trebuie sa cumperi o casa? In Bucuresti, daca ai suma necesara si locuinta este pentru folosinta proprie, e bine sa cumperi oricand si cat mai repede, indiferent daca e vorba de una noua sau veche. Experienta ultimilor 5-6 ani arata ca daca amani decizia unei astfel de cumparaturi, risti sa nu-ti mai „ajunga plapuma“. Ramane de vazut daca aceasta „filosofie“ de piata se va schimba dupa aderare si cum se va reflecta relansarea constructiilor de noi locuinte in comportamentul clientilor

citeste mai mult:
www.9am.ro/revistapresei/Social/49049/Pronostic-imobiliar-2007-2008

[GAZETAR]

Isarescu desfiinteaza avansul la creditul pentru casa

Mihai Nicut, Valentin Baesu
--------------------------------------------------------------------------------
Potrivit unui proiect de regulament, avansul de 25% solicitat pentru creditele imobiliare nu va mai fi o cerinta a Bancii Nationale.

Romanii care vor sa-si ia un credit imobiliar pentru achizitia sau constructia unei locuinte nu vor mai fi obligati sa plateasca avansul de 25% din valoarea imobilului vizat, potrivit unui nou proiect de regulament privind creditele destinate persoanelor fizice, elaborat de Banca Nationala a Romaniei.

citeste tot articolul:
www.cotidianul.ro/index.php?id=8502&art=22151&cHash=fa8bd7ff6f

[GAZETAR]

Aderarea la UE nu a venit cu schimbari majore

Piata imobiliara e inca amortita in Craiova

Andreea HORCONE/GdS

In noiembrie si decembrie, preturile imobilelor au crescut
La trei zile de la aderarea României la Uniunea Europeana, piata imobiliara din Craiova este inca stabila, ramânând neschimbata fata de saptamânile trecute. Specialistii sunt de parere ca sensul in care va evolua piata imobiliara va fi vizibil abia dupa jumatatea lunii.

Prima zi de lucru a agentiilor imobiliare nu a anuntat schimbari majore in piata imobiliara din Craiova. „Deocamdata nu au aparut schimbari in piata.
E prea devreme, mai ales ca majoritatea clientilor au fost plecati din localitate pentru Revelion si urmeaza Sfântul Ion, o sarbatoare importanta la români.
De saptamâna viitoare vom vedea insa ce se intâmpla in piata“, a declarat Teodor Popescu, directorul agentiei Dorcas Imobiliare. Afirmatia a fost sustinuta si de alti specialisti din domeniul imobiliar. „Piata abia cum incepe sa se dezmorteasca, astfel ca e prematur sa vorbim despre impactul aderarii asupra pietei imobiliare. Probabil ca dupa 15 ianuarie vom putea spune care sunt tendintele“, a afirmat Valeriu Onescu, directorul general al agentiei Rai Imobiliare.

Piata imobiliara a reactionat din 2006

Piata imobiliara a reactionat insa la perspectiva aderarii inca de acum câteva luni. Oferta a fost extrem de mica - mai ales la garsoniere si apartamente. „La terenuri, oferta a fost destul de mare. Piata imobiliara a reactionat atipic fata de anii trecuti. In noiembrie si decembrie au fost cresteri exorbitante (de 25 - 30%). In anii trecuti se inregistrau cresteri de pret abia in luna ianuarie“, a spus Valeriu Onescu.

Având in vedere cresterea spectaculoasa de pret din ultimele luni, specialistii sunt de parere ca 2007 nu va veni cu cresteri majore de pret, asa cum spera proprietarii de imobile. Totusi, agentii imobiliari cred intr-o crestere imediata moderata. „Parerea mea e ca va fi inregistrata o crestere de pret si din cauza modului de impozitare conform noului Cod Fiscal“, a afirmat Teodor Popescu. Potrivit acestuia, e posibil ca o parte din craioveni sa adauge la pretul practicat in 2006 si valoarea impozitului ce trebuie platit.

Cresterea de pret inregistrata in ultimii ani a fost speculativa

Din primavara, e insa posibil ca preturile sa mai scada. „Preturi mai mari vor fi in ianuarie si februarie. Cred insa ca din martie, aprilie, mai, preturile vor mai scadea si datorita puterii scazute de cumparare a craiovenilor“, a mai spus Onescu. Acest lucru este sustinut si de alti specialisti din tara. Potrivit site-ului www.afacereamea.ro, cresterea de pret inregistrata in România in ultimii ani a fost in principal speculativa si a fost data de jocul convergentei cu Uniunea Europeana. Perspectiva corectiei preturilor de pe piata imobiliara dupa aderare este inerenta. Respectiva corectie va fi data, potrivit www.afacereamea.ro, de faptul ca, la un nivel de pret pe piata imobiliara autohtona similar celor din tarile care deja au aderat, activele românesti vor deveni neatractive.

„Marea explozie s-a produs“

Puterea scazuta de cumparare nu este insa singurul motiv pentru care preturile imobilelor nu vor mai creste cu mult, mai ales ca, potrivit site-ului www.hotnews.ro, care citeaza o analiza a Eurisko (companie de consultanta imobiliara), „marea explozie s-a produs“. Acest lucru se datoreaza faptului ca aderarea din 2004 a celor zece tari europene a atras atentia investitorilor asupra intregii regiuni. Asadar, potrivit www.hotnews.ro, efectul integrarii europene asupra pietei imobiliare locale a fost consumat, mai ales ca investitorii nu au asteptat ca România sau Bulgaria sa adere la UE pentru a veni sa investeasca. Drept urmare, in România pretul unui metru patrat de teren sare uneori de 3.000 de euro.

Britanicii cred in profitabilitatea pietei imobiliare românesti

In acest context, potrivit sitelului www.bloombiz.ro, specialistii imobiliari britanici considera ca investitorii care isi vor plasa banii in proprietati imobiliare românesti ar putea inregistra, in mai putin de cinci ani, un câstig dublu fata de cât au investit. Potrivit unui articol publicat pe www.therightmoveabroad.com, si intitulat „Romania - The New Real Estate Paradise?“ (România, noul paradis imobiliar), tara noastra este o tinta sigura pentru investitii care aduc câstiguri mari. „In comparatie cu Polonia, Ungaria si Republica Ceha, care au fost considerate minele de aur ale pietei imobiliare, rata de amortizare a investitiilor imobiliare este cu doua-trei procente mai mare.
Potrivit DTZ Echinox, investitorul care intra acum pe piata imobiliara din România poate obtine in urmatorii ani un profit brut cu 15 - 20% mai ridicat decât cel ce putea fi obtinut in tarile vecine“, nota in octombrie portalul britanic.